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Cambiare destinazione d’uso è una delle procedure che spesso bisogna fare per adibire un immobile ad una funzione diversa da quella a cui era destinato fino a quel momento. Il cambiamento deriva dalle esigenze del proprietario che in un determinato momento decide di destinarlo ad altri usi: ad esempio, capita spesso di voler trasformare un locale da abitazione a commerciale, oppure ad ufficio oppure al contrario.
Come avviene la procedura e quali sono le pratiche da eseguire affinché tutto sia in regola? Ecco come cambiare destinazione d’uso.
Cosa sono Dia, Scia e Permesso di costruire
Nel caso il cambio di destinazione d’uso non preveda la realizzazione di opere edilizie, per effettuare il cambio è sufficiente presentare una Dia, ovvero la Denuncia di Inizio attività, sottoscritta da un geometra qualificato. oppure la Scia, che corrisponde alla Segnalazione certificata di Inizio attività, in base alle decisioni del Comune.
Invece, nel caso il cambio di destinazione d’uso prevede la realizzazione di lavori di muratura è necessario richiedere un Permesso di costruire. In assenza di questo permesso la trasformazione diverrà abuso edilizio. Il cambio può comportare delle spese di urbanizzazione obbligatorie e anche onerose, diverse da regione e regione.
Inoltre, nel caso la trasformazione interessi un locale sito all’interno di un condominio, è fondamentale accertarsi che non vi siano impedimenti nel regolamento. In questo caso, anche se per il PRG non ci sono problemi, bisogna sottoporre la questione all’assemblea condominiale.
Autorizzazione catastale
Cambiare la destinazione d’uso di un immobile significa anche cambiare la sua categoria catastale. Mentre per cambio d’uso urbanisticamente ci si riferisce al passaggio a una categoria diversa, anche senza opere edilizie, con il cambio di categoria varia anche la rendita dell’immobile e su cui verranno calcolate Imu e Tasi.
Affinché il cambio catastale venga effettuato occorre presentare la documentazione occorre la presentazione di cambio d’uso catastale all’ex ufficio dell’Agenzia del Territorio. Inoltre, prima di utilizzare l’immobile come nuova destinazione, occorre il rilascio del Certificato di Agibilità dal Comune.
Questo documento viene rilasciato fornendo i permessi ottenuti per il cambio d’uso, la dichiarazione di variazione catastale, i certificati d’impianto, il certificato energetico APE e altri documenti che attestano la conformità degli impianti alle normative vigenti.
Ad oggi le categorie funzionali possibili sono quattro: residenziale e turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale. In base al Testo Unico dell’edilizia il cambio della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre possibile, salvo diversa disposizione delle leggi regionali e dei Prg comunali.
Indispensabile l’intervento del geometra
Come abbiamo visto, il cambio destinazione d’uso prevede delle operazioni piuttosto complesse e la differenza delle regole diverse presenti nelle regioni e nei comuni rende la procedura abbastanza complicata.
Per effettuare velocemente la destinazione d’uso, soprattutto quando non sono previste opere strutturali, è preferibile rivolgersi ad un geometra che nel giro qualche settimana provvederà a fare avere tutta la documentazione necessaria per portare a compimento la procedura. Invece, se sono previste delle modifiche strutturali, occorre più tempo e anche i costi ovviamente saranno maggiori.